Säkerhetsvärdering

I allmän finansiering och särskilt i bank, säkerhet är värderingen den inledande och permanent bedömning av det värde på säkerhet för lån under löptid ett lån .

Allmän

Om en låntagares kreditvärdighet inte är tillräcklig för ett tomt lån, men ett lån fortfarande är motiverat mot tillhandahållande av lånesäkerhet, måste den erbjudna säkerheten uppfylla vissa kriterier ( "standardbankgarantier" ). Denna lånesäkerhet bör representera ett monetärt värde som alltid är tillräckligt för att helt täcka bankens utestående fordringar i händelse av att lånet eller låneräntan inte återbetalas. Den tillhandahållna lånesäkerheten bedöms utifrån utlåningsdokumenten med hänsyn till den förväntade långsiktiga realiseringsprocessen efter en eventuell upplåning . Resultatet av säkerhetsbedömningen är utlåningsvärdet . Beroende på variationer i värde eller snabbare användbarhet tillämpas en säkerhetsrabatt beroende på vilken typ av säkerhet. Detta avdrag från utlåningsvärdet resulterar i utlåningsgränsen , som normalt representerar den högsta övre gränsen för vilken en bank kan bevilja lån.

Frågan om utvärdering av lånesäkerhet uppstår inte vid lån utan säkerhet utan regelbundet när långivare begär säkerhet från låntagaren eller tredje parts säkerhetsleverantörer för att säkra kreditrisken . Som ett resultat blir risken för fluktuationer i värdet på den accepterade säkerheten ytterligare en del av kreditrisken. Risken för värdefluktuationer består i risken att det nuvarande värdet av lånesäkerheten faller under respektive återstående kredit under lånets löptid och är därför otillräckligt för att täcka återstående kredit vid realisering . Förhållandet mellan låneförlustbeloppet som då framträder och samtidigt beaktat lånestorlek är en parameter som standardförlustförlust (engelsk standardförlust angiven , akronym LGD) uppskattad. För att minska standardförlustgraden måste risken för värdefluktuationer minskas genom en noggrann värdering av säkerheter.

Den rättsliga risken för den rättsliga giltighet och verkställbarhet de säkerhetsavtal är en operativ risk för kreditinstitut enligt Art. 4 Para. 1 No. 52 kapitaltäckningsförordningen (CRR) .

syfte

En korrekt utvärdering av lånesäkerheten är en viktig förutsättning för en tillförlitlig riskbedömning på nivån för det enskilda lånet och nivån för hela kreditinstituts kreditportfölj. Denna säkerhetsbedömning har fyra mål:

• Bedömning av kreditrisken vid utlåning:

När det gäller säkerheterna förväntar sig banken, i händelse av ett lånefall , återbetalning av återstående kredit från realiseringen av lånesäkerheten i beloppet för säkerhetsvärderingen. idealt, den återvinningsgraden är 100%, vilket innebär att värdet på lånet säkerhet exakt motsvarar det utestående beloppet av fordran - då komplementär variabel standardförlusthastighet är 0%.

• Noggrann och hållbar bedömning av säkerheten:

Med en försiktig bestämning av säkerhetsvärden har en bank den omfattande garantin för att marknadsfluktuationer som påverkar säkerhetsvärdet redan har beaktats i säkerhetsvärderingsprocessen och därför inte kommer att leda till osäkra lånedelar därefter.

• Prissättning baserad på tillskriven risk:

Oftast minskar lånesäkerheten kreditrisken. Detta leder till en lägre kreditmarginal eftersom riskkomponenterna inom denna marginal blir mindre på grund av säkerheten eller till och med går tillbaka till "noll". Som ett resultat måste lån säkerhetskopieras av ett kreditinstitut med lite eller inget eget kapital . Detta leder i sin tur till en lägre utlåningsränta .

• Fastställande av grunden för kreditavlastning enligt KWG och CRR vid beställning samt efterföljande övervakning och uppdatering av säkerhetsvärdena:

Dessutom används säkerhetsbedömningen för att bestämma bankens nödvändiga kapitalbaksida för lånet ( riskposition ) och för att uppfylla kraven i lagstadgad rapportering .

Juridiska frågor

På grundval av avsnitt 25a (1) KWG , BaFin utfärdade de riskhanteringsminimikrav för kreditinstitut i december 2012 . Dessa utgör ett allmänt krav om de i BTO 1.2 nr 2 kräver att kreditinstitut måste definiera de bankinterna ”rutinerna för granskning, hantering och realisering av tillhandahållna säkerheter”. Enligt BTO 1.2.1 nr 2 och 3 ska säkerhetsvärdena kontrolleras innan lånet beviljas. När du kontrollerar det inneboende värdet kan befintliga säkerhetsvärden användas, förutsatt att det inte finns några indikationer på värdeförändringar. Om värdet på säkerheten till stor del beror på omständigheterna för en tredje part (t.ex. garanti) måste en lämplig granskning av motpartsrisken för tredje part göras.

Enligt avsnitt 1a KWG gäller kapitaltäckningsförordningen för alla CRR-kreditinstitut , så att de mer specifika värderingsprinciper som anges i förordningen måste tillämpas i alla EU-länder . Dessa värderingsprinciper finns endast i detalj för fastighetssäkerhet, medan avsättningar för andra lånesäkerheter endast finns i fragment.

Verklig säkerhet

Bland de fysiska säkerheterna ingår fastigheter , lös egendom och rättigheter .

Fastighetsvärdering

Det vanligaste - och samtidigt det svåraste att bedöma - lån säkerhet i banksektorn är inteckning på bostäder och kommersiella fastigheter .

Enligt 10 § 8 KWG har bestämmelserna i kapitaltäckningsförordningen varit i kraft sedan januari 2014 för kraven för att mäta värdet på hypoteksutlåningen . Dessa gör det möjligt att använda ett hypoteksutlåningsvärde för fastigheter vid fastställande av riskvikter och exponeringsvärden för fastighetslån och hypotekslån endast i de medlemsstater som har ställt strikta krav för bedömningen i sina rättsliga eller administrativa bestämmelser. Den nya SolvV klargör därför de krav som ett hypoteksutlåningsvärde som kan beaktas i enlighet med kapitaltäckningsförordningen måste uppfylla. Dessa krav listas slutligen i avsnitt 22 SolvV. Därefter måste bostadsutlåningsvärdet uppfylla något av följande villkor:

• Bestämd i enlighet med avsnitt 16 (2) meningarna 1 till 3 PfandBG i samband med förordningen om fastställande av hypotekslån (BelWertV)
• Fastställs i enlighet med 7 § 7 § i lagen om byggföreningar, med beaktande av en bestämmelse som godkänts av BaFin i enlighet med 5 § 2 § 3 i lagen om byggföreningar
• I förhållande till en fastighet i ett annat land inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet och bestäms på grundval av de strikta rättsliga eller administrativa bestämmelser som är tillämpliga i detta land, som BaFin har erkänt som likvärdiga med förordningen om fastställande av hypoteksutlåningsvärde
• Bostadsutlåningsvärdet är ett annorlunda bestämt hållbart uppnåeligt värde som uppfyller kraven i avsnitt 16 (2) meningarna 1 till 3 i PfandBG.

Enligt artikel 4, paragraf 1, nr 74, kapitaltäckningsförordningen (CRR), representerar hypoteksutlåningsvärdet värdet på en fastighet baserat på en noggrann bedömning av dess framtida marknadsförbarhet, med hänsyn till de långsiktiga, hållbara fastigheterna, " normala och lokala marknadsförhållanden, aktuell användning och lämpliga alternativa användningar bestäms ". Värdebestämmande faktorer är därför en noggrann bedömning av marknadsföringen, med hänsyn till permanenta fastigheter och framtida användbarhet.

Objektet som ska lånas ut måste uppfylla följande krav:

• den ska övervakas årligen (kommersiell fastighet) eller vart tredje år (bostadsfastigheter) av den utlåningsbanken (artikel 208 i CRR) och
• det måste uppskattas av en oberoende expert (artikel 229 paragraf 1 CRR) och
• den måste kunna användas omedelbart (artikel 208 stycke 2c CRR).

Bostadsfastigheter som uppfyller dessa krav och som används eller hyrs av ägaren själva får en riskvikt på 35% av den riskvägda krediten (artikel 125 nr 1a CRR) för riskpositionen i standardmetoden , varigenom värdet på bostadsfastigheten har inte en signifikant positiv effekt på kreditvärdighet av låntagaren kan korrelera (Art. 125 nr 2a CRR). Detta är till exempel fallet med kommersiell fastighet på industriell egendom som används av låntagaren själv , vars värden beror väsentligt på den inkomst som han uppnår genom den speciella användningen av kommersiella fastigheter (t.ex. för fabriksbyggnader) . Kommersiella fastigheter tilldelas en riskvikt på 50% i enlighet med artikel 126 nr 1a CRR. När det gäller kommersiella fastigheter är det också viktigt med tredje parts användbarhet av lånet. Eftersom lånen därför inte behöver vara helt backas upp av finansierings bankens egna medel , kan låntagaren gynnas av lägre kreditmarginaler , särskilt när det gäller fastighetskrediter .

Operativt gäller värderingsförordningen (ImmoWertV), där bestämning av marknadsvärden (marknadsvärden) för mark- och markrättigheter , deras komponenter och tillbehör regleras ( § 1 ImmoWertV). De allmänna värdeförhållandena på fastighetsmarknaden vid värderingsdagen ( § 2 ImmoWertV) ska läggas till grund. Förordningen om bostadsutlåningsvärde (BelWertV), utfärdad som en genomförandebestämmelse för avsnitt 16.2 i PfandBG, definierar i avsnitt 3 BelWertV bostadsutlåningsvärdet som värdet på fastigheten, vilket erfarenheten har visat är oberoende av tillfälliga fluktuationer i värdet ( fastighetsbubblan ) på den relevanta fastighetsmarknaden och exklusive spekulativa element kan förväntas uppnås vid en försäljning under hela lånets löptid . Ska användas vid bestämning av värdet antingen vinstmetoden med avkastningsvärdet (§ 9 ff BelWertV) eller tillgångsvärdemetoden ( § 14 ff BelWertV) med det verkliga värdet som värdekonvention för lånet till värde förhållande.

Bedömning av annan verklig säkerhet

Övriga fysiska säkerheter inkluderar banksaldon hos utlåningsinstitutet (art. 197 parag. 1a), fordringar , vissa värdepapper ( obligationer från stater och centralbanker med en kreditvärdighet på minst 4 och aktier och konvertibla obligationer i huvudindex) och guld (Art. 197 Para. 1a, Art. 207 CRR). Deras marknadsvärde måste beräknas och omvärderas var sjätte månad (art. 207 par. 4d CRR). Den återstående löptiden för säkerheten måste vara minst lika lång som den återstående löptiden för lånen (artikel 207 par. 5 CRR). Artikel 210 d CRR kräver att låneavtalet innehåller omfattande information om typen och frekvensen av omvärderingen för annan fysisk säkerhet . Artikel 224 (1) CRR kräver en volatilitetsorienterad omvärdering av säkerheten, i extrema fall dagligen.

Personlig säkerhet

Vid personlig säkerhet, enligt artikel 233 (1) CRR, ska det belopp som säkerhetsleverantören har åtagit sig att betala i händelse av kredithändelsen användas som kreditsäkerhet . Detta gäller Borgensförbindelser , garantier , brev komfort eller annan solidariskt ansvar och skyddsgivare i fråga om kreditderivat , i synnerhet när det gäller kreditswappar . Garantierna måste vara absoluta och får inte utformas som en standardansvar (artikel 215 paragraf 1a CRR). De ekonomiska omständigheterna hos den ansvariga säkerhetsleverantören måste granskas på samma sätt som låntagarens (art. 183 i samband med artikel 171-173 i CRR) för att kvantifiera motpartsrisken. Den motpartsrisk i enlighet med artikel. 272 punkt. 1 CRR risken för fel i en motpart till en transaktion standard innan den slutliga avvecklingen av transaktionen kassaflöden. Ett kreditinstitut får inte ingå affärsförhållanden med en motpart utan att ha bedömt dess kreditvärdighet (artikel 286 punkt 2a CRR). Säkerheter som tillhandahålls av en motpart behandlas som ett anspråk som existerar i samband med en derivattransaktion (köpposition) mot motparten och förfaller den dag då riskpositionen bestäms (artikel 279a i CRR).

Om en bank avstår från att granska säkerhetssäljaren helt eller delvis i fallet med personlig säkerhet, det vill säga om den inte frågar den medansvariga säkerhetssäljaren särskilt om hans nuvarande och framtida ekonomiska möjligheter kan det i tvivel vara antog enligt civilrätten att hon har de objektiva fakta som motiverar den grova ekonomiska överbelastningen och kände till situationen när kontraktet undertecknades eller medvetet stängdes för det. Garantier är då ogiltiga , detta gäller även antagandet av skuld och antagandet av gemensamt ansvar. Dessa civilrättsliga aspekter innebär att garantier med dessa brister inte utgör kreditsäkerhet som kan erkännas av tillsynsrätten.

Grund för värdering

All lånesäkerhet har en värdekonvention som är karakteristisk för den . Dessa inkluderar valör i fordringar , bankinsättningar och sparcertifikat , marknadsvärdet i aktier och obligationer , kontant återköpsvärde i livförsäkring eller marknadsvärdet på fastigheter. För att utvärdera säkerheten för lånet bestäms dessa värdekonventioner initialt när de accepterar lånet och permanent under säkerhetsgranskningen och utgör utgångsvärdet för ytterligare värdering. Värdekonventioner kartlägger antingen det aktuella värdet dynamiskt (allmänt marknadsvärde , marknadsvärde) eller förblir statiskt oförändrade (nominellt värde). När det gäller det senare måste aktuella eller förväntade värdebestämmande faktorer som påverkar värdet av värdepapper beaktas.

I lågrisk säkerheter som visuell , schemaläggning och besparingar , bostadslån kredit, reklamationer från livförsäkringar, vissa statsobligationer eller ädelmetaller och även bostäder (samtidigt som en 80% utlåning gräns och problemfri amorteringar ) inom tillämplig kreditkontroll upplysningsskyldighet enligt § 18 ställa KWG.

Värdering

Banker som beräknas enligt artikel 223 Abs 2 CRR för att beaktas .. Volatilitet- värdepappersvärdet enligt följande: ${\ displaystyle C_ {VA}}$

${\ displaystyle C_ {VA} = C \ cdot (1-H_ {C} -H_ {fx})}$

Detta motsvarar

${\ displaystyle C}$ säkerhetens utlåningsvärde,

${\ displaystyle H_ {C}}$ den säkerhetsanpassade volatilitetsjusteringen beräknad i enlighet med artiklarna 224, 227 i CRR (utlåningsgräns eller "frisyr"),

${\ displaystyle H_ {fx}}$den volatilitetsjustering i proportion med den valuta obalans (om kredit och säkerheten är noterade i olika valutor).

Om till exempel standardlånet (EaD) är 800 000 euro, är säkerhetslånet (marknadsvärdet) på säkerheten 900 000 euro, är standardavdraget 25% (utlåningsgräns för aktier i sekundärindex) och det finns ingen valutamatchning ( ), lånebeloppet - som ska backas med kapitalbas - är efter kreditriskreduktion 125 000 euro ( riskpositionsvärde ): ${\ displaystyle C}$${\ displaystyle H_ {C}}$${\ displaystyle H_ {fx} = 0}$${\ displaystyle C_ {VA}}$

   Ausfallkredithöhe (EaD):                               800.000 Euro
   Beleihungswert verpfändete Aktien:     900.000 Euro
   - Beleihungsgrenze (Haircut) 25 %:     675.000 Euro
   Kredithöhe nach Kreditrisikominderung:                 125.000 Euro

Se även

• Återköpsavtal

Individuella bevis

1. ↑ BaFin: Circular 10/2012 (BA), minimikrav för riskhantering - MaRisk av den 14 december 2012
2. ↑ BGH WM 2000, 410, 412
3. ↑ BGH, dom av den 14 oktober 2003 - XI ZR 121/02
4. ↑ BGH, dom av den 14 november 2000 - XI ZR 248/99
5. ↑ BGH, dom av den 25 januari 2005 - XI ZR 325/03
6. ↑ Värdekonventioner är värden som objektivt kan bestämmas enligt vissa regler. De måste utformas på ett sådant sätt att de alltid genererar samma värdenummer för samma objekt. De avser främst materiella verkliga varor såsom bokfört värde , marknadsvärde , marknadsvärde , verkligt värde , anskaffnings- och produktionskostnader , materiellt värde eller inkomstvärde