Lånevärdet

I banksektorn, det belåningsvärde representerar det värdet på ett lån säkerhet som kan förväntas med en hög grad av sannolikhet att den kan förverkligas vid varje tidpunkt på lång sikt. Han kan vara den absoluta gränsen, upp till vilken en bank av interna politiska lån eller andra lån kan beviljas.

Allmän

Eftersom hypotekslån värden spelar en roll i fastighetsfinansiering den Pfandbrief lagen (PfandBG) , som varit i kraft sedan maj 2005 erbjudanden i detalj med ärendet. I sin rättsliga definition av avsnitt 16.2 i PfandBG kräver det att hypoteksutlåningsvärdet inte får överstiga värdet "som bygger på en noggrann bedömning av en fastighets framtida säljbarhet och med hänsyn till den långsiktiga fastighetens hållbara egenskaper, normala regionala marknadsförhållanden samt nuvarande och möjliga andra användningsområden. Spekulativa element får inte beaktas. Bostadsutlåningsvärdet får inte överstiga ett marknadsvärde som bestäms på ett transparent sätt och enligt en erkänd värderingsmetod. ” Den marknadsvärdet är "som en efter PfandBG det uppskattade belopp som säkerheter objekt kan vara på värderingsdagen mellan en villig säljare och en i marknaden köpare, efter ordentlig marknadsföring, i en transaktion i den löpande verksamheten säljs, där båda hade handlat kunnigt, försiktigt och utan tvångshandlingar ".

Förordningen om bestämning av belåningsutlåningsvärdet (BelWertV) som antogs som genomförandebestämmelse i avsnitt 16.2 i PfandBG definierar det i avsnitt 3.1 i BelWertV som värdet på en fastighet "som, baserat på erfarenhet , är oberoende av tillfälliga värdefluktuationer på till exempel relevant fastighetsmarknad och med eliminering av spekulativa element kan man förvänta sig att uppnås vid en försäljning under hela lånets löptid ”.

Kapitaltäckningsförordningen (CRR), som har varit i kraft sedan januari 2014 - och åsidosätter dessa bestämmelser - beskriver den i artikel 4 paragraf 1 nr 74 som värdet på en fastighet ”som bygger på en noggrann bedömning av dess framtida marknadsförbarhet, med hänsyn till dess långsiktiga, hållbara egenskaper, normala och lokala marknadsförhållanden, nuvarande användning och rimliga alternativa användningar ”. Dessa juridiska definitioner syftar till att beskriva ett konstant värde justerat för kortsiktiga prisfluktuationer, vilket utgör en säker nedre gräns för marknaden eller marknadsvärdet under lånets löptid.

Lagliga bestämmelser

Kapitaltäckningsförordningen (CRR) har en avgörande inverkan på bankernas utlåningspraxis . Det ställer specifika krav på kvaliteten på lånesäkerheten, liksom dess övervakning och granskning, för att uppnå kreditriskreducerande effekter för att minska kapitaltäckningen. Kreditskydd omfattas av termen ”kreditriskreduceringstekniker”. Enligt avsnitt 10 nr 8 KWG har bestämmelserna i CRR trätt i kraft sedan januari 2014 för kraven för att mäta hypoteksutlåningsvärdet. Dessa gör det möjligt att använda ett hypoteksutlåningsvärde för fastigheter vid bestämning av riskvikter och riskexponeringsvärden för fastighetslån endast i de medlemsstater som har ställt strikta krav för bedömningen i sina rättsliga eller administrativa bestämmelser. Den nya solvensförordningen (SolvV) klargör därför de krav som ett hypoteksutlåningsvärde som kan övervägas för CRR: s syfte måste uppfylla. Dessa krav listas slutligen i avsnitt 22 SolvV. Efter det, hypotekslånet värde

  • enligt § 16 stycke 2 meningarna 1 till 3 PfandBG i samband med bestämmelsen om pantlånsvärdesbestämning eller
  • har fastställts i enlighet med 7 § 7 i lagen om byggföreningar i enlighet med en bestämmelse som godkänts av BaFin i enlighet med 5 § 2 § nr 3 i lagen om byggföreningar eller
  • relaterar till en fastighet i en annan del av Europeiska ekonomiska samarbetsområdet och har fastställts på grundval av strikta rättsliga eller administrativa bestämmelser som är tillämpliga i detta tillstånd, vilket BaFin har erkänt som likvärdigt med förordningen om fastställande av hypotekslån eller
  • vara ett hållbart uppnåeligt värde som bestäms annorlunda, vilket uppfyller kraven i avsnitt 16 (2) meningarna 1 till 3 PfandBG.

Värderingen som används för att bestämma värdet på hypotekslån måste utföras av en expert som är oberoende av kreditbeslutet (avsnitt 16.1 i PfandBG).

De tidigare minimikraven i avsnitt 20a stycken 4 till 8 KWG a. F. regleras nu också i kapitaltäckningsförordningen. Minimikraven enligt art. 208 paragraf 2 CRR avser den rättsliga verkställbarheten i alla relevanta rättssystem (artikel 208 paragraf 2a CRR); fastighetspanteretten måste uppfylla alla juridiska krav (artikel 208 paragraf 2b CRR) , måste kunna realiseras i rätt tid (Art. 208 Para. 2c CRR), ha adekvat skadeförsäkring (Art. 208 Para. 5 CRR), värderas av en oberoende expert (Art. 229 Para. 1 CRR) och är årligen (kommersiell fastighet) eller vart tredje år (bostadsfastigheter) för att övervaka (artikel 208 i CRR). En säker kredituppdelning är fortfarande möjlig. Om dessa villkor uppfylls i enskilda fall får bostadsfastigheter som används eller hyrs av ägaren själva en riskvikt på 35% av det riskvägda lånet (artikel 125 nr 1a CRR) för riskpositionen i det standardiserade tillvägagångssätt , varigenom värdet på bostäder inte är väsentlig kan korrelera positivt med kreditvärdighet den låntagaren (Art. 125 nr 2a CRR). Detta inkluderar ägarbaserad industri -grundstücke vars värden i hög grad beror på de intäkter som en garant för den speciella användningen av kommersiella fastigheter (t.ex. när det gäller fabriksbyggnader) uppnått. Enligt artikel 126 nr 1a CRR tilldelas kommersiella fastigheter en riskvikt på 50%.

Bostadsutlåningsvärde för andra säkerheter

Utanför pantsatt egendom kommer också att vara ett säkerhetsvärde för andra i banker i kredit som ger fysisk säkerhet . Enligt artikel 4 punkt 1 nr 58 CRR är egendomssäkerhet eller verklig säkerhet en del av "säkerheten med deposition", där kreditrisken förknippad med banklån minskas av det faktum att institutet har rätt till motlåtenhet hos låntagaren eller i händelse av vissa andra kredithändelser "För att realisera vissa tillgångar eller belopp, för att få överföringen eller avsättningen eller hålla dem kvar eller för att minska exponeringsbeloppet till skillnaden mellan detta och beloppet på ett anspråk mot institutionen eller att ersätta detta med denna skillnad ".

Artikel 192 ff CRR innehåller ytterligare bestämmelser om kraven på kreditgarantier som kan redovisas och deras riskreducerande effekt. Enligt artikel 194 (1) i CRR måste säkerheterna vara juridiskt effektiva och verkställbara i alla relevanta jurisdiktioner. Enligt artikel 194 (2) i CRR måste banker vidta alla nödvändiga åtgärder för att säkerställa säkerheten och för att hantera de därmed sammanhängande riskerna. 194 (3) b CRR, säkerheterna måste vara tillräckligt likvida och dess värde måste förbli tillräckligt stabilt över tiden; Tidig återhämtning eller kvarhållande måste garanteras (artikel 194.4 i CRR). Den positiva korrelationen mellan säkerheten och låntagarens kreditvärdighet får inte vara särskilt hög (artikel 194 (4) CRR). Detta gäller till exempel för beviljande av ett lån till ett aktiebolag som ska säkerställas genom pantsättning av dess aktier . I detta sammanhang innebär positiv korrelation att försämringen av företagets kreditvärdighet vanligtvis åtföljs av en nedgång i priset på de pantsatta aktierna.

Det standardiserade tillvägagångssättet i enlighet med artikel 197.1 a redovisar kontantdepositioner hos utlåningsinstitutet, statsobligationer eller skuldebrev från centralbanker med lägsta kreditbetyg på 4 (artikel 197.1 b CRR), övrigt obligationer med lägsta kreditbetyg på 3 (art. 197 paragraf 1 lit. ce CRR), aktier eller konvertibla obligationer i huvudindex (art. 197 paragraf 1 lit. f CRR), guld (art. 197 paragraf 1 lit. g CRR) och värdepapperiseringar med lägsta kreditbetyg på 3 (artikel 197 paragraf 11 CRR). Enligt artikel 193 (4) i CRR räknas också " kontanter , värdepapper eller varor som förvärvas, lånas eller levereras inom ramen för ett återköpsavtal , värdepapper eller råvarutlåning". Den säkerhetsleverantörens tillgångar kan pantsättas (§ § 1204 ff. BGB) av banktillgodohavanden vid tredje institutioner eller värdepapper i tilldelningen av säkerhet (§ § 398 ff. BGB) av fordringar och andra rättigheter , överföring av äganderätten av lös egendom i allmänt och uppdraget som säkerhet för motorfordon (§ 929 , 930 BGB) beaktas. Enligt artikel 229.1 i CRR är marknadsvärdet för denna lånesäkerhet sedan utlåningsvärdet eller, i fallet med fordringar, dess nominella värde .

Krav på hypoteksutlåning

Medan marknadsvärdet eller marknadsvärdet representerar det aktuella priset på ett objekt som ska lånas ut som kan uppnås på marknaden under normala omständigheter, återspeglar utlåningsvärdet som en del av en säkerhetsbedömning objektets värde ur synvinkeln ett kreditinstitut som ska finansiera detta objekt under en längre tid. Under denna period får marknadsvärdet - beroende på rapporteringsdatum - inte sjunka under det tidigare fastställda hypoteksutlåningsvärdet. Till skillnad från marknadsvärdet bör hypoteksutlåningsvärdet ta hänsyn till eventuella fluktuationer i värdet på lånets säkerhet under lånets löptid. En säkerhetsrabatt tillämpas sedan från utlåningsvärdet till utlåningsgränsen . Denna rabatt är också avsedd att täcka alla kreditrisker som inte är förknippade med värdefluktuationer.

Vid fastställande av pantlånevärdet, säkerhetsbehov långivaren dominerar , men även kraven i rättspraxis i BGH . Han betonade att värderingsrisker och osäkerheter kan beaktas på ett adekvat sätt. Följande krav på hypoteksutlåningsvärdet härrör från detta:

  • det fastställda värdet bör vara giltigt för den längsta möjliga framtida perioden
  • Endast permanentvärdeskomponenter som härrör från det förflutna och nuet ska användas som måttstock för värderingen, vilket också kan ses som stabilt under prognosperioden.
  • alla referensvärden och värdekomponenter som används måste uppfylla dessa krav;
  • Osäkra framtida komponenter för värdestegringar och intäkter får inte beaktas;
  • endast de fastigheter och avkastningar som kan bevisas vara säkrade vid värderingstidpunkten och som, om de används korrekt, skulle vara permanent tillgängliga för alla ägare;
  • Alla metoder och faktorer som påverkar värde måste dokumenteras tydligt.
  • hållbar säljbarhet eller hyrbarhet måste bedömas noggrant.
  • användbarheten och användbarheten måste kontrolleras noggrant;
  • alla risker som är förknippade med fastigheten måste presenteras;
  • Den valda lånesäkerheten får inte ha en särskilt positiv korrelation med kreditrisken: uppdrag kan bara redovisas som säkerhet om tredjepartsskulderna inte är anställda hos låntagaren eller bildar en grupp anslutna kunder (artikel 4 st. 1 nr 39 CRR).

Effekter

Det fastställda hypoteksutlåningsvärdet används som grund för bankinterna kreditbeslut eftersom det påverkar nivån på standardförlustnivån (LGD). Lån enligt standardmetoden , där förhållandet mellan säkerhetsutlåningsvärdet och det nominella lånebeloppet faller under tröskeln på 30% (= ömsesidigt belåningsgrad ), tilldelas LGD för lån utan säkerhet eller 50% vid icke godtagbar säkerhet, eftersom realiseringskostnaderna kan överstiga realisationsintäkterna från säkerheten. Lån där förhållandet mellan säkerhetslånets värde och lånets nominella belopp är mellan 30% och 140% tilldelas också en LGD på 50%. Lån där säkerhetsvärdet i förhållande till lånets nominella belopp överstiger 140% får en LGD på 40%. Det gäller

Ju högre utlåningsvärde för ett lånepapper, desto lägre är det ömsesidiga belåningsgraden och därmed standardförlustnivån.

För kommersiella och bostadsfastigheter olika regler. Detaljhandel fastigheter värderas med en LGD på 10% och kommersiella fastigheter på 15% (artikel 164.4 CRR). Bolånets utlåningsvärde är därför också grunden för att klassificera en fordran som ett fastighetslån och möjliggör vissa minskningar av kreditering av kapitaltäckningen .

Som ett resultat sjunker riskpremien för kreditinstitut om LGD är låg så att de kan erbjuda lägre räntor eller marginaler. Detta påverkar särskilt fastighetsfinansiering och integritetssäkerhet som pantsättning av bankinlåning eller säkra statsobligationer ( federala obligationer ) från.

Pfandbriefbanken får efter 14 § PfandBG av lånevärdet på högst 60% genom utsläpp av hypoteksobligationer refinansiera . Dessutom har det en effekt på kreditinstitutens eget kapital när man tar hänsyn till dolda reserver i bankens egna fastigheter .

Schweiz och Österrike

Även i Schweiz och Österrike används samma terminologi som grund för hypoteksutlåningsvärdet (Schweiz: hypoteksutlåningsvärde; Österrike: inteckningslånevärde) som i Tyskland.

webb-länkar

Individuella bevis

  1. ↑ Lag om omorganisation av Pfandbrief-lag av 22 maj 2005, Federal Law Gazette I No. 29, s. 1373 ff.
  2. ↑ Förordning om fastställande av fastighetslåningsvärdet i enlighet med 16 § 1 och 2 § Pfandbrief-lagen av den 12 maj 2006 ( Federal Law Gazette I s. 1175 )
  3. ↑ Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 575/2013 av den 26 juni 2013 om tillsynskrav för kreditinstitut och värdepappersföretag och om ändring av förordning (EU) nr 646/2012 , åtkom 23 december 2016
  4. ↑ BGH WM 1998, 248
  5. ↑ Baselkommittén för banktillsyn, The New Basel Capital Accord , januari 2001, punkterna 209-212, s.45
  6. ↑ Riktlinjer för mortgage-backed lån ( minne av den ursprungliga från September 24, 2015 i Internet Archive ) Info: Den arkiv länken har satts automatiskt och har ännu inte kontrollerats. Kontrollera original- och arkivlänken enligt instruktionerna och ta bort detta meddelande. @ 1@ 2Mall: Webachiv / IABot / www.swissbanking.org