Hyra garanti
Med hyresgaranti utfärdande antar garantera att ansvaret för utbetalning av ett hyresavtal på bostäder eller lokaler som överenskommits mellan hyresvärd och hyresgäst hyra.
Allmän
Hyresgarantin får inte förväxlas med hyresgarantin , som är en hyressäkerhet enligt avsnitt 551 (1) i den tyska civillagen för bostadsuthyrning. Denna hyra säkerhet, vanligen av kontant deposition, får inte överstiga tre gånger Hyran för en månad utan att rörelsekostnaderna som visas som en klumpsumma eller som en förskottsbetalning (avsnitt 551 (1) BGB). Kontantdepositionen ska betalas av hyresgästen vid ingående av hyresavtalet; den kan ersättas av en hyresgaranti från en bank eller en hyresdepositionsförsäkring från ett försäkringsbolag. Den kumulativa hyresvärdens panträtt , som inte är en deposition, är oberoende av detta .
syfte
Den hyresgarantin, risken för förlust av hyran , som byggherren bär inom ramen för en byggare modell , utvecklare modell eller allmän entreprenör och huvudentreprenör modell . Klienten inte flytta in i bostadsrätt eller småhus själv som ägare -occupier, men låter byggnaden handledare hyra ut. För att befria klienten från den hyresinställda risken som vanligtvis finns kan hyrestandardrisken täckas av tredje part (t.ex. banker , försäkringsgivare ) i form av en hyresgaranti. Den kreditvärdighet kreditinstitutet / försäkringsgivaren ska ge byggaren möjlighet att falla tillbaka på dem om hyresgästen inte kan betala hyran.
Den term för en sådan garanti är vanligtvis fem år, tio år eller andra perioder är sällsynta. Den garantiprovision för hyresgaranti ingår i inköpspriset och finansieras av kreditinstitut som en del av byggfinansiering när fastigheten förvärvas som full finansiering - tillsammans med alla andra extra kostnader . Själva hyresgarantin är den viktigaste försäljningsstället för fastighetsägaren att köpa eftersom den garanterade hyran garanterar en viss hyresavkastning . Med hyresgarantin behöver köparen inte bära den ekonomiska risken för sjunkande hyrespriser och vakanser under den garanterade perioden.
Juridiska frågor
Hyresgarantin är avsedd att säkra en hyresgästs skyldighet att betala hyra enligt avsnitt 535 (2) i den tyska civillagen. Enligt detta är hyresgästen skyldig att betala hyresvärden den överenskomna hyran när den förfaller ( avsnitt 556b (1) BGB). För att säkerställa denna betalningsskyldighet är hyresgästen också skyldig att tillhandahålla hyresskydd enligt avsnitt 551 (1) i tyska civillagen (BGB), som kan uppgå till högst tre gånger den månatliga hyran (exklusive driftskostnader visas som schablonbelopp eller som förskottsbetalning). Garantin garanterar att hyresvärden faktiskt får den avtalade hyran; Hyresgarantin skyddar således hyresgästens kreditrisk och risken för vakans .
Garantikontraktet är inte reglerat i BGB men är tillåtet enligt § § 311 § 1 BGB, 241 § 1 BGB. BGB-bestämmelserna om garantin kan inte tillämpas analogt med garantin; snarare gäller resten av förpliktelselagen analogt .
Eftersom hyresgarantin inte nödvändigtvis behöver vara ett kreditinstitut eller ett försäkringsbolag inom ramen för avtalsfriheten kan icke-banker också fungera som en hyresgaranti. Detta kan resultera i en betalningsrisk för byggägaren som drar nytta av hyresgarantin, eftersom kreditvärdigheten hos hyresgarantin kan ifrågasättas.
Rättsliga konsekvenser
När det gäller hyresgarantier inträffar garantifallet om hyresgästen inte fullt ut uppfyller sin hyresbetalningsskyldighet vid förfallodagen. I hyresgarantin kan man komma överens om att i händelse av en garanti måste hyresskyddet först användas innan garantin betalar under hyresgarantin. Hyresvärden får endast begära garantibeloppet om det huvudsakliga säkerhetsansvaret finns och det säkerhetsfall som avtalats eller antagits av de avtalsslutande parterna har inträffat. Då behöver hyresvärden bara hävda vad som var betalningsvillkoret för garantin (så kallat formellt garantifall ). Dessutom måste hyresvärden bevisa att huvudanspråket är slutgiltigt (så kallat materialgarantifall ). Han måste bevisa att det hyresanspråk som säkrats genom garantin förfaller. Om förutsättningarna är uppfyllda kan hyresvärden kräva kreditinstitutet eller försäkringsgivaren från den angivna hyresgarantin för kontant betalning.
Då är borgensmannen skyldig att betala under garantin . Vid betalningen baseras garantin på ett krav på ersättning för kostnader från § 670 BGB, så att borgensmannen har rätt till ett krav mot den insolventa hyresgästen.
Hyresgaranti
Den federala domstolen (BGH) skiljer mellan hyresgaranti och hyresgaranti. I händelse av hyresgaranti antar borgensmannen risken för ett hyremottagande av ett visst belopp. Om uthyrningsingången inte nås, måste borgensmannen garantera den saknade skillnaden. Det spelar ingen roll vad denna lägre avkastning beror på. I synnerhet är garantisten också ansvarig i händelse av hyresgästens konkurs . I motsats till detta, när det gäller en "hyresgaranti", tar garantisten risken att hyra fastigheten till ett visst hyrespris. Han är särskilt ansvarig om ingen hyresgäst hittas. Men om fastigheten hyrs och hyresgästen blir insolvent är garantisten inte ansvarig för en "hyresgaranti".
Faktisk hyresgaranti
I socialrätten omfattar standardkravet i enlighet med 27a § 1 bok XII i den sociala koden även boende , där hyran ska täckas genom direkt betalning till hyresvärden eller annan person som har rätt till förmåner på begäran av den person som är berättigad till förmåner (hyres- och kostnadsantagandedeklaration; 35 § första stycket i bok XII). Den federala förvaltningsdomstolen (BVerwG) ser detta som en socialförvaltnings skyldighet att betala hyran i framtiden, vilket skulle motsvara en ”hyresgaranti” enligt offentlig rätt.
Individuella bevis
- ↑ Dieter Jacob / Constanze Stuhr, Finansiering och redovisning inom byggbranschen , 2013, s.84
- ↑ BGH NJW 1967, 1020
- ↑ se BGH NJW 1984, 2456 , 2457
- ↑ BGH NJW 1997, 1435
- ↑ Friedrich Graf von Westphalen / Brigitta Zöchling-Jud (red.), Bankgarantin i internationell handel , 2014, §§ 675, 670 BGB, marginalnummer 113
- ↑ BGH, dom av den 13 mars 2003, Az.: IX ZR 199/00 = NJW 2003, 2235
- ↑ BVerwG NJW 1994, 2968