Hyra säkerhet

I Tysklands hyra deposition ( allmänt känd insättning ) för utförandet av en summa pengar av hyresgästen till sin hyresvärd att säkra från hyresrätt uppstår krav på hyresvärden ( hyra , verktyg och reparationstjänster vid uppsägning av hyresavtalet, ersättning för användning , skador , rättsliga kostnader återbetalar anspråk). När det gäller prislänkat bostadsutrymme är endast skyddet av anspråk från försummade kosmetiska reparationer och skador tillåtet ( 9 § 5 mening 1 WoBindG ).

Allmän

Hyresavtal är långfristiga avtalsförpliktelser där hyresgästens skyldighet att betala hyran kvarstår under lång tid. Under hyresperioden kan hyresvärden därför utsättas för en risk för hyresförlust om hyresgästen inte längre kan betala hyran helt eller delvis ( kreditrisk vid insolvens ) eller inte längre vill betala ( hyresgästens nomader med ovilja att betala ) medan hyresvärden fortsätter att göra de hyrda rummen tillgängliga. Det finns olika sätt att minska risken för hyresvärden , varav hyresskyddet är det viktigaste.

Juridiska frågor

Hyresgästen är inte juridiskt skyldig att ställa hyresskydd, men det är vanligtvis överenskommet. Ett sådant avtal är ogiltigt i enlighet med punkt 1 (3) och 16 § Nybyggnad Rent förordningen (NMV) endast för livsrum som finansierats med bostäder medel välfärd för medlemmar av public service . Om hyresskyddet inte betalas kan hyresvärden inte säga upp hyresgästen utan föregående meddelande. Han måste hävda hyresskyddet i domstol.

Enligt hyresrätten måste följande juridiska begränsningar iakttas för bostadsutrymme vid fastställande av hyresskyddet:

  • Säkerhetsbeloppet är begränsat till tre gånger grundhyran för bostadshyresgäster , och hyresgästen har rätt att göra detta i tre lika stora månatliga delbetalningar (från och med början av hyresgästen; § 551 BGB ).
  • Fram till att hyresreformen från 2001 trädde i kraft kunde hyresäkerheten bara investeras som en sparande med en uppsägningstid på tre månader och vanliga räntesatser. Hyresskyddet som regleras i avsnitt 551 i den tyska civillagen (BGB) kan nu också skapas i andra former om båda parter i hyresavtalet är överens. Den Hyresgästen har rätt till inkomsten .

Bestämmelsen i 551.3 § 3 BGB, enligt vilken hyresvärden måste sätta in en summa pengar som ges till honom som säkerhet separat från sina tillgångar på ett öppet förvaltningskonto hos ett kreditinstitut , är avsett att säkerställa att insättningen är säkerställd mot tillgång från hyresvärdens borgenärer.

Undantag

Dessa lagliga regler gäller inte kommersiella hyresgäster ( hyra av affärslokaler ). I detta fall kan säkerheten fritt förhandlas mellan hyresgästerna. Både storleken på hyresdepositionen och räntan kan väljas fritt. Om kontraktet inte uttryckligen anger en icke-ränta på hyresäkerheten måste detta vara räntebärande.

Typer och säkerhet

En hyresäkerhet (generisk term) kan tillhandahållas på olika sätt beroende på avtalet mellan parterna. Depositionen (kontant), pantsättning , säkerhetsöverlåtelse , säkerhet och depositionspolicy tas i beaktande. Varje deposition hos hyresgästen gentemot hyresvärden har karaktären av ett förtroende. Detta tjänar hyresvärden som säkerhet för alla fordringar som härrör från hyresgästen mot hyresgästen eller som uppstår vid utflyttning, i synnerhet efterskott i hyran, fordringar från drifts- eller kompletterande kostnadskostnader, krav på ersättning för skada på den hyrda lägenheten eller ersättning för kosmetiska reparationer inte utförs, förutsatt att hyresgästen är skyldig att göra det.

Hyresvärden har rätt att bestämma hur den deposition som hyresgästen betalar kompenseras mot fordringar som härrör från hyresgästen. Icke desto mindre kan hyresvärdens fordringar på hyresgästen som inte härrör från hyresgästen inte kvittas mot depositionen utan ett särskilt ömsesidigt avtal.

Det bör noteras att det totala hyresäkerhetsbeloppet enligt 551 § 1 § 1 BGB för bostadsuthyrning inte får överstiga tre gånger grundhyran under en månad - utan att driftskostnaderna visas som ett engångsbelopp eller som förskottsbetalning även om olika typer av säkerheter används ( förbud mot ackumulering ). Om lägenheten hyrs varm till ett fast pris måste den beräknade kostnadsandelen dras av från den varma hyran enligt den nya förordningen i § 551 BGB.

Kontant insättning

En kontant deposition avtalas om hyresgästen enligt hyresavtalet är skyldig att överlämna en viss summa pengar till hyresvärden eller att betala dem till hyresvärdens konto. Hyresvärden måste hantera dessa medel separat från sina andra tillgångar. Han måste investera dem insolvenssäkert och räntebärande (det senare gäller inte ungdoms- och studentbostäder) ( § 551 § 3 BGB). Hyresgästen kan därför göra betalningen av depositionen till hyresvärden beroende av namnet på ett insolvenssäkert konto. Blockerade konton är särskilt lämpliga för detta .

Kontantinsättningen är dock inte skyddad mot faktiskt missbruk av hyresvärden. Som förvaltare är hyresvärden skyldig att vidarebefordra bankintyget om källskatt som hålls kvar till hyresgästen och reglera den ränta som erhållits vid hyresavtalets upphörande.

Pant

Hyressäkerhet genom pantsättning kan avtalas till exempel genom vanligt pantsättning av sparande , men också z. B. Värdepapper eller andra finansiella investeringar såsom dagslån eller ett byggföreningslåneavtal kan pantsättas.

När hyresgästen pantsätter ett sparande betalar han hyresäkerhetsbeloppet till ett sparkonto som utfärdats i hans namn (” sparande sparande bok ”). Med detta lovar han sin rätt till sparande genom att överlämna spareboken till hyresvärden. Förutsättningen för detta är skapandet av en verklig panträtt från hyresvärdens sida till sparekravet (och inte bara en rättighet enligt skyldigheten i lagstiftningen) och pantsättningen till banken när detta sparkonto skapas.

Ur hyresgästens synvinkel har detta fördelen att ”segregering av tillgångar”, räntesatsen och även insolvensmotståndet alltid garanteras.

Pantsättning av postsparekonton i enlighet med 23 § 4 mening 2 PostG gamla versionen var inte tillåten under dess giltighetstid (“gammal version” = “gammal version”), men är nu föråldrad.

Tilldelning av säkerhet

Alternativt kan ett sparefordran enligt §§ 398 ff. BGB tilldelas hyresvärden som säkerhet. Ingen anmälan till banken krävs för detta.

garanti

I fallet med hyresgarantin, tredje parter, särskilt kreditinstitut inom ramen för garanti kredit och försäkringsbolag inom hyran insättningsgarantin , är ansvariga för uppfyllandet av hyresgästens förpliktelser enligt ett hyresavtal. Den hyresgaranti är en trygghet insättning som kan utfärdas i kommersiell form av kreditinstitut och försäkringsbolag samt av tredje part. Antagandet av garantier av något slag av kreditinstitut är en banktransaktion enligt § 1 nr 8 KWG ( hyresgaranti ), insättningsförsäkringen är en försäkring för en tredje parts konto enligt § 43 VVG . Enligt den juridiska definitionen i avsnitt 43 (1) VVG kan försäkringstagaren ingå ett försäkringsavtal i eget namn för någon annan. Den "andra" är förmånstagaren från borgen / garantin, till vilken rättigheterna från försäkringsavtalet har rätt ( avsnitt 44 (1) VVG), men täcks av det rättsliga förhållandet från borgen.

Som en del av hyresgarantin (mindre ofta: hyresgaranti) åtar sig borgensmännen att ta ansvar för hyresgästens skulder till följd av hyresförhållandet inom ramen för avsnitt 551 i den tyska civillagen (för hyreslägenheter ). Om hyresgarantin varken banker eller försäkringar, utan av den tredje icke-bankerna förvärvade verksamheten, kallas det en levande garanti . Detta har erbjudits för första gången sedan december 2008 av "Deutsche Kautionskasse". I praktiken finns det också två andra garanter. I den kommersiella sektorn antar moderföretagen inom en grupp hyresgarantin för sina dotterbolag och i den privata närstående, om den faktiska hyresgästens kreditvärdighet är otillräcklig. I det här fallet gäller dock den lagstadgade övre säkerhetsgränsen, eftersom hyresvärden inte kan kräva både garanti och kontant säkerhet (förbud mot ackumulering). Ett undantag gäller dock om en tredje part ger en garanti så att ett hyresavtal alls kan ingås .

I princip har hyresgäster och hyresvärdar avtalsfrihet i den individuella utformningen av en garanti. Garantivillkoren tar hänsyn till både de juridiska kraven i hyresrätten, de enskilda hyresavtalsvillkoren och villkoren för respektive borgmästare. De erkända typiska garantivillkoren inkluderar särskilt:

  • säkerhet måste inte kontrollera förekomsten av säkerhetsfallet,
  • Betalning av garantin vid första begäran (hyresvärden behöver inte bevisa att hyresgästen har efterskott ),
  • betalningen sker omedelbart efter förfallodagen.

Hyresgarantin sparar hyresgästens likviditet och gör det möjligt för honom att fritt använda sina likvida medel istället för att sätta in dem som hyresäkerhet. Bankerna tar ut en garantiprovision för sina ansträngningar och framför allt för sin kreditrisk .

Så kallade "direkt verkställbara garantier", eftersom de ibland krävs utöver depositionen som ska betalas för bostadsfastigheter, vanligtvis utan en specifik form och endast med en enkel garanti, har vanligtvis bara en deklaratorisk karaktär om allvaret av uppfyllandet av hyreskyldigheterna. Ett krav från hyresvärden uppstår inte när det gäller bostadshyror för garantisten, eftersom formuleringarna ofta hänvisar till mer än tre månaders kalla hyror krävs utöver depositionen (dvs i båda fallen bryter mot ”förbudet mot ackumulering ”, Det vill säga väsentliga lagar om överträdelse av hyresgäster), är för vaga eller har inte väsentliga bestämmelser för deras verkställbarhet.

Över-säkerhet för garantier

Om en garanti avtalas utöver en kontant insättning kan detta leda till över- säkerhet . Detta är fallet om kontantdepositionen och säkerheten för att hyra över bostadsytan tillsammans överstiger tre månadshyror. Här, som ett resultat av hyresgästen och borgen, får hyresvärden inte samla in ett belopp som överstiger de tre månaders hyra. Förutom en kontantdeposition som inte överstiger tre månaders hyra, leder detta till ineffektiviteten hos garantin enligt Federal Court of Justice. Däremot gäller inte begränsningen från avsnitt 551 i den tyska civillagen (BGB) till en garanti som ges (efter att avtalet har ingåtts) för att undvika uppsägning på grund av hyreskulder.

Insättningspolicy eller uthyrningsdeposition

En insättningspolicy eller hyresdepositionsförsäkring är ett försäkringsavtal vars föremål är hyressäkerhet för att säkra ett hyresförhållande. I utbyte mot årlig betalning av en försäkringspremie frigör den hyresgästen från den vanliga insättningen av en hyresdeposition på ett insättningskonto eller sparbok. Hyresäkerhetsbeloppet är begränsat till tre gånger nettohyran och anges i insättningspolicyn. Som ett dokument för ett avtal mellan försäkringsgivaren och hyresgästen deponeras insättningspolicyn hos hyresvärden och anses vara bevis på det befintliga försäkringsskyddet.

Om hyresgästen upphör utan att hyresvärden gör anspråk på skador från hyresgästen kommer försäkringen att annulleras igen. Skulle hyresvärden dock göra anspråk på betalning av hyresdepositionen, får hyresvärden sina pengar som en garantiutbetalning från försäkringsförmånen, vilket i sin tur tvingar hyresgästen att återbetala hyresdepositionen enligt avtalet.

Insättningspolicyn kan inte bifogas och skyddar hyresvärdens anspråk mot en eventuell koppling av ett insättningskonto av tredjeparts borgenärer enligt den nuvarande rättsliga situationen . För hyresvärden betyder det att han kan verkställa sina fordringar på betalningar från hyreskatter, reparationsarbete eller saknad ersättning av merkostnader oavsett tredjepartsanspråk.

Tillräcklig kreditvärdighet är en förutsättning för en insättningspolicy . Hyresgästen betalar en årlig försäkringspremie för insättningspolicyn. Om hyresgästen å andra sidan betalar depositionen själv och investerar den t.ex. B. i värdepapper som han pantsatte till hyresvärden (se ovan under "pantsättning") tillkommer hyresgästen intäkterna från insättningen.

Hyresvärdens panträtt

Den hyresvärdens lien är en lagstadgad pant i form av hyra säkerhet för hyresvärden för krav från hyresrätt som inte kräver en överenskommelse. Snarare uppstår det i kraft av lagen när föremålen tas in ( avsnitt 562 (1) BGB) och kan upphöra att gälla igen när de tas bort ( avsnitt 562a BGB). Hyresvärdens panträtt kan dock uteslutas i hyresavtalet. Hyresgästen kan avvärja påståendet genom att ställa säkerhet ( § 562c BGB). Föremål som inte kan beslagtagas är undantagna från hyresvärdens panträtt (avsnitt 562 (1) mening 2 BGB, avsnitt 811 ZPO).

Det skiljer sig från hyresdepositionen, särskilt genom att hyresvärden kan använda obegränsad panträtt under det nuvarande hyresavtalet - och inte bara på grund av obestridda eller lagligt fastställda fordringar.

Hyresvärdens panträtt är av praktisk betydelse, till exempel när man rensar Berlin och hyr affärslokaler. När det gäller att hyra ett hem tar dess säkerhetsfunktion vanligtvis baksätet till insättningen.

Övertagande av tjänsteleverantörer

För tjänstemottagare, tjänster kan leverantörer ger den hyra deposition som lån enligt villkoren i 22 § (6) SGB II : "Kostnader för en hyra insättning och för kooperativa aktier bör tillhandahållas som ett lån." De arbetsförmedlingar försöker att betala tillbaka hyresdepositionslån mot standardkravet som ska kvittas. Detta leder regelbundet till ett långsiktigt underskott i efterfrågan. Domstolarna har motsatt sig denna praxis sedan 2006. Den federala socialdomstolen (BSG) fastslog 2015 att arbetsförmedlingen inte var tillåtet att hålla inne de amortering för hyran insättning lån.

Tid för prestanda

Även om hyresgästen och hyresvärden uttryckligen är överens om när hyresavtalet ingås att hyresskyddet måste ställas till fullo i början av hyresgästen, har hyresgästen rätt att ställa säkerheten i tre månatliga delbetalningar. Detta beslutades av Lüneburgs regionala domstol. Domarna i Lüneburg uppgav att den lagliga förordningen i 551.2 § 1 BGB, som gör det möjligt för hyresgästen att betala i del, var obligatorisk och därför inte kunde kringgås genom avtal. Hyresgästen måste därför betala den första avbetalningen i början av hyresgästen och de två efterföljande delarna under de följande månaderna.

Den avtalade hyresdepositionen kan alltid betalas i tre månadsbetalningar, oavsett om det är en kontant deposition eller ett pantsatt sparkonto. Alla andra avtalsavtal är ineffektiva.

En viktig anledning till en extraordinär uppsägning utan varsel från hyresvärden finns om hyresgästen är i förfall med en deposition på ett belopp som motsvarar två gånger den månatliga hyran.

Det hyresavtal som hyresavtalet avtalat om betalning av hyresäkerheten (deposition) är, som alla fordringar, föremål för preskriptionstiden. Standardfristen på tre år enligt avsnitt 195 i den tyska civillagen ( BGB), som i enlighet med avsnitt 199 (1) i den tyska civillagen börjar i slutet av det år då fordran uppstod är avgörande . Fristen börjar inte med att hyrestiden löper ut.

Tid och belopp för återbetalning

Med hyresavtalets upphörande har hyresgästen en grundläggande rätt till återbetalning av hyresskyddet, förutsatt att det inte finns några avtalsenliga anspråk från hyresvärden om det motsatta. Hyresvärden måste fastställa och hävda detta inom en rimlig (inte allmänt bestämbar) period. En period på 3 till 6 månader antas vara rimlig . Om driftskostnaderna fortfarande är utestående kan den årliga perioden som gäller för detta också gälla. Vid hyrning av boende kan hyresdepositionen användas för att säkra hyresvärdens anspråk mot skador orsakade av hyresgästen eller för att säkra utgifter för försummade kosmetiska reparationer. Detta gäller även om hyresvärdens anspråk är ifrågasatta. Ytterligare fordringar som kan förväntas från hyresgästen, som härrör från utestående räkningar för driftskostnader, kan också motivera innehav av en del av hyresdepositionen.

I annat fall måste hyresskyddet inklusive räntan betalas tillbaka till hyresgästen. När hyresgästen tar emot utlåningsdepositionen förfaller återbetalningsanspråket.

Om hyresvärden bryter mot investeringsskyldigheten med avseende på hyresäkerheten, har hyresgästen ett skadeståndsanspråk baserat på § 280 § 1 § 551 § 3 BGB för ränteintäkterna . Skadans storlek bestäms i grunden av de ränteintäkter som normalt skulle ha intjänats om hyresäkerheten hade investerats ordentligt. Om hyresgästerna har kommit överens om en annan form av investering för hyresskyddet är skadan som ska kompenseras den som skulle ha uppstått om investeringen hade gjorts enligt överenskommelse.

Om hyresvärden byter till exempel vid försäljning av en byggnad, tar den nya hyresvärden på sig alla rättigheter och skyldigheter med avseende på hyresskyddet ( avsnitt 566a BGB; ”Inköp bryter inte hyran”). Ett undantag gäller här om den nya hyresvärden är insolvent och därför inte kan betala tillbaka hyresskyddet. I detta fall har hyresgästen rätt att kräva hyresskyddet från den gamla hyresvärden.

webb-länkar

Individuella bevis

  1. ↑ Jörg Wiederhold, i: BeckOK BGB, Hau / Poseck, 57: e upplagan, från och med 1 februari 2021, Rn. 2, citat: "Avsnitt 551 gäller endast bostadshyresgäster med en avtalad säkerhetsdeposition (insättningsavtal)."
  2. ↑ BGH NJW-RR 2015, 1289
  3. ↑ BT-Drs. 14/4553 av den 9 november 2000, utkast till lag för omorganisation, förenkling och reform av hyresrättslagen (Tenancy Law Reform Act) , s. 48; Otto Palandt / Walter Weidenkaff, BGB-kommentar , 74: e upplagan, 2014, § 551 marginalnummer 11
  4. ↑ a b Hyresrätt: Deposition i "hyresrättens lexikon". Hämtad 27 augusti 2014
  5. ↑ Jörg Wiederhold i: BeckOK BGB, Hau / Poseck, 57: e upplagan, från och med 1 februari 2021, Rn.17.
  6. ↑ Hur hög kan hyresdepositionen vara? Hämtad 16 juni 2017 .
  7. ↑ BGH, dom av den 13 oktober 2010 - VIII ZR 98/10 [1]
  8. ↑ 34 § 1 och 3 i skattelagen
  9. ^ LG Frankfurt / Main, dom av den 30 oktober 2006, Az.: 2/11 S / 05, PE 2009, 8
  10. ↑ BGH, dom av den 7 juni 1990, Az.: IX ZR 16/90, WuM 1990, 343
  11. ^ BGH, dom av den 20 april 1989, Az. IX ZR 212/88 , NJW 1989, 1853, beck-online.
  12. ↑ BGH, dom av den 30 juni 2004, Az VIII ZR 243/03 , NJW 2004, 3045, beck-online.
  13. ↑ BGH, dom av den 10 april 2013, Az. VIII ZR 379/12 , citat av den vägledande principen: "Avsnitt 551 (1) och (4) i tyska civillagen (BGB) gäller inte för en säkerhet som är beviljats ​​hyresvärden för att undvika uppsägning på grund av försenad betalning (Fortsättning av BGH, dom av den 7 juni 1990, IX ZR 16/90, BGHZ 111, 361, 363). "
  14. ↑ Hyresvärdens panträtt - Krav, motion och förverkligande 14 november 2015.
  15. ↑ Michael Kunkel: Säkerställa utestående fordringar med hyresvärdens panträtt Immobilienmagazin 2015, s. 42–44.
  16. ↑ Stefan M. Moericke: Hyresvärdens panträtt: Hur kan hyresvärden beslagta hyresgästen? 8 maj 2018.
  17. ↑ Federal Social Court, beslut av den 29 juni 2015, Az.: B 4 AS 11/14 R
  18. ↑ LAG Schuldnerberatung Hamburg: BSG: Det är inte tillåtet att kompensera hyresdepositionslån i förhållande till SGB II. 20 juli 2015
  19. ^ Regionaldomstol Lüneburg Az. 1 S 116/99.
  20. ↑ BGH , dom av den 25 juni 2003, Az.VIII ZR 344/02 = NJW 2003, 2899
  21. ^ Jena tingsrätt , dom av den 5 februari 1999, Az. 22 C 962/98; WM 2000, 211.
  22. ↑ § 569 punkt 2 a BGB
  23. ^ LG Duisburg, dom av den 28 mars 2006, 13 S334 / 05, WuM 2006, 250
  24. ^ LG Darmstadt, dom av den 3 juli 2007, 4 O 529/06, NZM 2007, 801
  25. ↑ KG, beslut av den 3 mars 2008, 22 W 2/08, ZMR 2008, 624
  26. ↑ BGH-dom av den 24 juli 2019 (VIII ZR 141/17) .
  27. ↑ BGH, dom av den 24 juli 2019, VIII ZR 141/17, marginalnr. 26
  28. ↑ BGH, dom av den 18 januari 2006, AZ VIII ZR 71/05 (PDF; 84 kB).
  29. ↑ BGH, dom av den 24 juli 2019, VIII ZR 141/17, riktlinje c).
  30. ↑ [2] , LG Waldshut-Tiengen, dom av den 10 november 2015, Az.: 2 S 37/11
  31. ↑ [3] , "Byte av hyresvärd" i informationsdisken för den tyska hyresdepositionsföreningen